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2018-10-17 01:17 来源:千华 网

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利好来袭 房地产市场现回暖迹象
业内人士预期二套房首付比例会降低
2018-10-17 作者: 记者 梁倩 高伟/北京报道 来源: 经济参考报

  “两会结束之际便是楼市春暖花开之时”。2015年两会中决策层对于楼市的积极表态,引得市场人士信心大增。就在两会结束之际,位于北京上地地区的领秀慧谷项目,仅在3月14日、15日两天,销售达8亿元,去化率超过90%。
  对此,业内人士表示,近年来中央决策层首次一致表示促进房地产市场平稳健康发展,对比过去三年,房地产业正在迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境。因此,业内预计房地产市场将迎来明显的利好政策,例如针对改善性需求的政策继续松绑,降低二套房首付比例,限购政策分区域逐步调整。

赵乃育/绘
  回暖 上周房地产市场升温明显

  中国指数研究院3月16日发布的数据显示,上周(2018-10-17至3月14日),24个主要一二线城市住宅成交面积较前一周(3月1日至3月7日)上升27.6%。随着两会落下帷幕,中央对房地产业的正面肯定与支持使得市场信心得以提振,开发商亦加快推盘节奏,楼市有望迎来三月小阳春。
  其中,一线城市总体成交量环比涨幅达25.6%,其中上海涨幅最大,达48%,深圳涨幅也超过20%,仅广州微降3.1%。二线代表城市成交总量较前一周上涨28.2%,超七成城市呈现环比上涨。其中,昆明、海口成交量翻倍,涨幅分别达109.8%和106.4%,青岛也有超60%的上涨。同时,温州、厦门、贵阳、大连及福州等成交量环比出现下降的城市中,降幅均未超过两成。
  截至3月14日,CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量环比上周下降1.02%。尽管节后推盘量有所回升,但成交回升相对更为迅速,各地库存总量继续减少。其中,合肥库存下降2.6%,上海、南京、苏州、温州上周库存降幅也在1%以上,仅深圳库存略有上涨,涨幅为0.11%。
  不仅是住宅市场,土地市场也呈现明显升温迹象。上周,中指院监测的全国40大中城市推地总量环比增加24%;其中,住宅用地推出量环比增加79%,武汉推出量最大。成交方面,主要城市成交量环比增加136%;住宅用地成交环比大幅上涨8倍,天津成交量最大。出让金方面,主要城市环比增加38%。
  中原地产研究中心同日发布的统计数据也显示,上周,受监测的54城市成交量快速复苏,一周签约套数为4.54万套,环比前一周上涨了20.7%。
  中原地产首席分析师张大伟认为,在春节后一个月,市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同城市区域看,一二线城市的表现明显强于三四线城市。“两会后,针对房地产市场的宽松政策将继续出现,预计市场的整体走势将会继续向好,后续改善性需求的入市量将会有所增加”。

  转向 因地施策以“稳”为主

  今年政府工作报告指出,2015年房地产政策将坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产平稳健康发展。
  DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示,稳定住房消费,是拉动国民经济的支柱。“政府并不是要房价跌,而是希望房价稳定上升。这项政策出台是给购房者一颗定心丸,这无疑对房地产行业形成利好。房地产市场将伴随暖春的气温呈上扬曲线,该趋势将贯穿整个2015年。”
  此前经济学家厉以宁在接受记者采访时也认为,中国经济中房地产业的作用不可低估。应该把老百姓最为关心的房子问题解决好,让一般工薪阶层买得起房。“没有房地产带动,经济增长的拉力是不够的。”
  美联物业全国研究中心研究人员也指出,政府工作报告透露的信号是“稳”。一方面,“稳”住房地产业的投入量。十年高速发展之下,行业已提前透支大量需求,这对未来发展十分不利,为确保房地产业平稳持续性助力经济增长,在现有局势下,要稳定房地产投资力度。另一方面,“稳”住房地产业的输出量。
  以山西省太原市为例,2015年目标便是改造23个城中村。从2015年起,太原市将用2年时间完成中环内46个城中村的改造任务,5年时间基本完成全市170个城中村改造任务。
  有业内人士指出,现阶段,城市中心已没有太多优质地块存留,因此,旧城改造的目的仍是腾挪出优质土地。

  预期 利好政策或4月出台

  “二套房首付比例目前各地执行过严,6至7成的首付标准,是在2013年楼市最火爆时期出台的抑制性政策,当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。” 中原地产市场总监张大伟表示,现阶段房地产市场已转向,对改善性需求将继续松绑。因此,二套房回归5成首付是必然选择。4月很有可能出台相关政策。
  张大伟认为,二套房贷的首付变化,主要对一二线城市产生影响,这些城市的改善性需求总量较大。所以首付的降低将对一二线市场带来比较积极的影响。而目前的三四线城市,因为市场供应已经绝对过剩,这种情况下,二套房贷松绑带来的影响不大。
  张大伟表示,除了未来不排除还会有其他税费减免等政策支持改善性需求外,限购政策也将逐步调整。“目前全国执行限购的城市只有5个,其中以一线城市为主,直接取消的可能性很小,而通过工作居住证、纳税证明等绕道进行放松的可能性较大。”
  伍惠敏也认为,对于目前还在限购的城市来说,有取消或放松限购的可能性。例如对于中低端自住产品,除了采取公积金贷款调整、信贷调整,甚至可以用退税来刺激住宅消费;对于高端改善性项目,本身在市场上的供应占比较少可在交易环节收税,取代限购行政调控。此外,伍惠敏表示,2015年底前或许还有两次降准。她认为,稳健的货币政策还有进一步宽松的余地。
  伍惠敏预计,2015年房地产价格将稳中有升。“中低端刚需住宅的房价涨幅在10%左右,高端改善性住宅的房价涨幅在5%到8%。”
  值得注意的是,CRIC研究中心研究员杨科伟表示,虽然房地产政策转向,但投资方将转向棚户区改造、旧城改造等解决百姓民生问题的方向。因此,未来房地产市场仍然会向好,但对于开发商来说,不是每个开发商都能过好日子。
  杨科伟提醒,对于房地产行业,政策平稳趋宽是确定的,但行业趋势已变。长期来看,如今我国经济发展面临的资源环境约束在加大,过去高投入、高消耗、偏重数量扩张的发展方式已经难以为继,必须推动经济在稳定增长中优化结构。房地产作为“调结构”的主要对象之一,行业规模不太可能再度扩张。与此同时,房地产行业数年高速发展已经使得住房稀缺性下降,住房需求基本得到满足,因此行业需求结构将持续变化。

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